GEG

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GEG German Estate Group AG, based in Germany, is a leading real estate investment and asset management platform focused on the german commercial real estate sector. The company is based in Frankfurt am Main and will be an active investor across the Institutional Business, Opportunistic Investments and Developments.

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  • - Welt am Sonntag, Berlin

    Des Hauses Kern

    KANN MAN NOCH IM HOCHHAUS LEBEN? IN FRANKFURT WILL DER ARCHITEKT OLE SCHEEREN EIN SCHLECHT GEALTERTES BANKGEBÄUDE IN EINEN NEUEN WOHNTURM VERWANDELN. EINE VIRTUELLE BESICHTIGUNG

    Klobig und klotzig, knapp hundert Meter hoch, kaum fünfzig Jahre alt. So steht der Union-Investment-Turm am nördlichen Ufer des Mains und ist völlig aus der Mode. Albert Speer jr. hatte das Gebäude als eines der ersten Hochhäuser in Frankfurt entworfen, ursprünglich als Konzernzentrale der DG Bank. Es war der erste große Auftrag für den vor einem Monat im Alter von 83 Jahren verstorbenen Architekten und Stadtplaner, der die Frankfurter Skyline mitprägen sollte. Vor einigen Jahren wurden an der Fassade des Turms Neonröhren angebracht, auf dass er bei Dunkelheit blau erstrahle. Nachts ein weithin sichtbarer Leuchtturm über dem Fluss, konnte das Hochhaus tagsüber nicht darüber hinwegtäuschen, nicht mehr zeitgemäß zu sein.

    So geht es vielen Gebäuden aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, deren brutalistische oder funktionalistische Gestalt nicht mehr gefällt und deren Haustechnik hoffnungslos veraltet ist. Was aber tun mit diesen stummen Zeitzeugen der Betonmoderne, die es nicht in die Obhut des Denkmalschutzes geschafft haben?

    Die Konsequenz heißt nicht notwendigerweise Abriss. Der Architekt Ole Scheeren hat für den Union-Investment-Turm ein Konzept entwickelt. Er will den Turm, der vor drei Jahren von dem Immobilienentwickler GEG übernommen wurde, zu einem Wohnhochhaus umbauen. Sein Umgang mit dem Baukörper ist dabei radikal. Von der gewohnten Erscheinung des Hochhauses, das einmal Riverpark Tower heißen soll, wird nämlich nichts übrig bleiben. Scheeren macht sich nicht so viel aus Fassaden, erzählt er in seinem Berliner Büroloft, ihn interessiert der Gebäudekern. "Besonders bei Hochhäusern bestimmt er die Effizienz des Gebäudes, denn im Kern liegen die nicht verkaufbaren oder nicht vermietbaren Werte. Je effizienter er ist, desto ökonomisch freier wird das Haus und desto mehr Architektur kann man machen", sagt er, klappt sein Laptop auf und beginnt den Turm virtuell zu entkleiden.

    Ist die tiefe Fassade mit ihren dunklen Laubengängen erst mal digital entfernt, offenbart der Rohbau die eigentliche Qualität des im Grundriss quadratischen Gebäudes. Getragen wird es vom Kern und vier an den Ecken des Hochhauses liegenden Megastützen. Sie geben dem Turm seine trutzige, massive und abgeschottete Wirkung. Doch zwischen diesen Pfeilern spannen sich freitragende Geschossflächen ohne weitere Wände oder Stützen. Und in einem weiteren Striptease werden die monumental wirkenden Pfeiler noch einmal der Länge nach in zwei schlanke Stützen gespalten und von den darin verborgenen Treppenhäusern und Versorgungsschächten befreit.

    In das übrig bleibende Betonskelett sollen die Wohnungen wie Module eingeschoben werden, erklärt Scheeren und schwärmt vom Panoramablick über die Stadt. Weil Hochhäuser besonders in Frankfurt, wo so viele miteinander konkurrieren, eine weithin sichtbare und möglichst originelle Krone brauchen, schneidet er die überflüssigen Technikgeschosse in den obersten Stockwerken einfach ab und schichtet noch einmal ein paar Penthouses obendrauf. Und damit nicht alles so sehr eckig aussieht, füllt er die ehemalige Lobby des Geschäftshauses noch mit einer organisch geformten Struktur, die sich wie eine Aalto-Vase aus dem Tragwerk herauswölbt.

    Ole Scheeren war lange Partner im Büro OMA von Rem Koolhaas. Er hat den spektakulären Bau des chinesischen Staatssenders CCTV in Peking ausgeführt und für seine riesige, aus vielen Einzelblöcken luftig übereinandergestapelte Wohnanlage Interlace in Singapur im Jahr 2015 den Preis für das beste Haus der Welt gewonnen. Neben Büros in China und Thailand hat sich der Karlsruher vor drei Jahren auch in Berlin niedergelassen. Das Riverpark-Projekt ist Scheerens erster Auftrag in Deutschland.

    Und damit sticht der Architekt in zwei aktuelle Debatten. Einerseits ist Scheerens Entwurf eine wegweisende Antwort auf die Frage, wie man Bestandsbauten um- und nachnutzen kann. Beim Union-Investment-Hochhaus faszinierte ihn die Struktur, die man heute zwar noch bauen, aber kaum noch finanzieren könne. Andererseits ist das Projekt ein Beitrag zur Diskussion um Sinn und Unsinn des Turms als Wohngebäude.

    Das Wohnhochhaus war lange stigmatisiert. Die Plattenbauten und Großsiedlungen des sozialen Wohnungsbaus sind sowohl ästhetisch als auch funktional unbeliebt. Seit einigen Jahren erlebt das Wohnhochhaus ein Comeback, freilich als Luxusimmobilie. Da macht der Frankfurter Turm keine Ausnahme. Die meisten Einheiten sind als "Premium-Eigentumswohnungen" (GEG) geplant. Die weniger attraktiven in den unteren Geschossen sollen als Boardinghouse vermarktet werden. Immerhin: In einem Nachbargebäude auf demselben Grundstück wird es auch städtisch geförderte Mietwohnungen geben.

    Laut einer aktuellen Studie werden bis 2018 in Frankfurt am Main 2400 Wohnungen in neuen Hochhäusern entstehen, in Berlin sogar mehr als 2700. Der Bedarf scheint also da zu sein. Konzepte für das soziale Zusammenleben im Wohnhochhaus und wie man es zukunftsweisend gestaltet aber auch? "Mir geht es in meiner Arbeit darum, wie man Türme zum Lebensraum öffnen kann", sagt Ole Scheeren, "und wie man sie in ein Verhältnis zum Stadtraum setzen kann, damit sie nicht wie stumme Totems in der Stadtlandschaft herumstehen."

    Die Planer des Wohnhochhaus-Revivals stehen vor ästhetischen und ethischen Aufgaben. Die eigentliche Herausforderung ist es, in den vertikalen Communitys die räumlichen Voraussetzungen für eine soziale Mischung zu schaffen. Und das ist mehr als eine Frage von Oben und Unten.

  • - WirtschaftsWoche Online

    Hauptsache Merkel – Immobilien-Boom hält an

    DAS ERGEBNIS DER BUNDESTAGSWAHL LÄSST DIE IMMOBILIENBRANCHE KALT. IM AUSLAND HEISST ES: HAUPTSACHE MERKEL REGIERT. UND DESHALB WERDEN MUNTER WEITER DEUTSCHE IMMOBILIEN GEKAUFT – EIN UMSATZREKORD IST IN SICHT

    Die rechtspopulistische AfD ist im Bundestag, die beiden großen Volksparteien CDU und SPD haben viele Wähler verloren, und Bundeskanzlerin Angela Merkel steht vor schwierigen Koalitionsverhandlungen. Die Deutschen grübeln noch immer über das Wahlergebnis. Für die ausländischen Immobilieninvestoren ist es dagegen ein „Non-Event“. So hieß es in einem der vielen Diskussionsforen auf der Expo Real in München, einer der beiden wichtigsten Immobilienmessen in Europa, die am Freitag zu Ende geht.

    Die Wahl habe „null Effekt“ auf das Verhalten ausländischer Investoren, sagt Bruce Traversy, Investment-Chef der weltweit anlegenden kanadischen Immobilienaktiengesellschaft Dream Global Reit. Christian Ulbrich, deutscher Präsident und CEO des weltweit agierenden US-Immobilienberaters JLL bestätigt dies wie viele andere Spitzenkräfte der deutschen Immobilienwirtschaft.

    Merkel bleibt Kanzlerin, alles andere interessiere im Ausland nicht, berichten unisono die, die Geld aus dem Ausland für deutsche Liegenschaften einwerben. Fast die Hälfte der 39,5 Milliarden Euro, die in den ersten neun Monaten nach Zahlen von BNP Paribas Real Estate auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt umgesetzt wurden, kamen aus dem Ausland. Für Piotr Bienkowski, Deutschland-Chef des vor allem in Europa starken Immobiliendienstleisters, steuert der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in diesem Jahr auf ein Rekordtransaktionsvolumen von 60 Milliarden Euro zu. JLL-Deutschland prognostiziert vorsichtiger 53 Milliarden Euro, womit das Rekordvolumen von 2015 nur um zwei Milliarden Euro verfehlt würde.

    „Im Moment wird Deutschland im Ausland vollkommen überhöht“, stellt JLL-Chef Ulbrich fest. Für das Deutschland-Faible ausländischer Investoren sprechen aber fundamentale Gründe. Gerade wurden die Wachstumserwartungen für die deutsche Wirtschaft nach oben revidiert. Die führenden Wirtschaftsforschungsinstitute hoben ihre Wachstumsraten für das laufende Jahr von 1,5 auf 1,9 Prozent an.

    Im nächsten Jahr soll das Bruttoinlandsprodukt ihrer Meinung nach sogar um 2,1 Prozent klettern, ein Plus von 0,3 Prozentpunkten gegenüber der Frühjahresprognose. „Zurzeit kommt das Geld von überall“, stellt Ulbrich fest. Auffällig viel Kapital fließt aus China über Hongkong nach Deutschland. Koreaner seien als Käufer und Verkäufer aktiv. Sie nutzten die Zeit, um zu verkaufen, sagt Ulbrich.

    Japanische Reits stehen vor Investitionen in Deutschland

    Bestes Beispiel: Zu Beginn der Woche verkündete Oxford Properties, die Immobiliengesellschaft des größten kanadischen Pensionsfonds Omers, man habe das Sony Center in Berlin für 1,1 Milliarden Euro gekauft. Verkäufer ist der koreanische Pensionsfonds NPS, der das sogenannte Trophäen-Gebäude vor sieben Jahren für weniger als 600 Millionen Euro erworben hatte. Eine weitere große Investorengruppe steht nach Beobachtung der Investmentberater bereit, in Deutschland zu investieren: japanische Reits.

    Impulsgeber ist eine Gesetzesänderung, die ihnen nun gestattet, bis zu 50 Prozent des Vermögens im Ausland anzulegen. Reits sind Immobilienaktiengesellschaften. Wesentliche Merkmale über Ländergrenzen hinweg sind, dass sie per Gesetz verpflichtet, sind einen sehr hohen Anteil ihrer Gewinne auszuzahlen, was in der Regel mit Steuervorteilen auf der Unternehmensebene belohnt wird. Zwar klagten die ausländische Investoren über die hohen Preise in Deutschland, aber sie kauften trotzdem, heißt es auf der Expo.

    In Berlin wird mittlerweile für Top-Büroobjekte das 33-fache der Jahresmiete bezahlt. Das bedeutet, dass die Mietrendite vor Instandhaltungs,- Modernisierungs- und Verwaltungskosten sowie Steuern nur noch drei Prozent beträgt. Ein rekordverdächtig niedriger Wert. Dennoch meint Barbara Knoflach, für die Immobilieninvestitionen der BNP Paribas Real Estate weltweit verantwortlich, die Preise seien in dem aktuellen Marktumfeld angemessen.

    Knoflach verweist darauf, dass die Alternativanlage zu Spitzenbürogebäuden Bundesanleihen sind. Deren Renditen bewegen sich nahe null, so dass der Renditeabstand zu diesen Immobilien zurzeit auf einem früher nicht gekannten hohen Niveau ist. In dieser Situation schrecken nicht einmal Zinserhöhungen ab. Nennenswert höhere Zinsen werden ohnehin erst 2019 erwartet. „Selbst wenn die Zinsen um 100 Basispunkte steigen, habe ich immer noch 200 Basispunkte Renditeabstand“, sagt Marcus Lemli, Investmentchef Europa des britischen Maklerhauses Savills.

    Andreas Muschter, Chef der Commerz Real, schaut eher als andere auf das Rückschlagpotential, wenn der Boom zu Ende geht. Wenn die Bewertung von 33 auf 25 Jahresmieten zurückfalle, müsse er drei Jahresmieten abschreiben. Deshalb sei ihm Deutschland inzwischen zu teuer, sagt er. Er investiert für seinen 12,7 Milliarden Euro schweren, offenen Privatanleger-Immobilienfonds Hausinvest lieber im Ausland. Hohe Abwertungen treffen die Anleger, weil ihre Anteilswerte mitsinken.

    Als Preistreiber identifiziert Kari Pitkin, Geschäftsführerin für das Immobiliengeschäft von Merrill Lynch Bank of America in Europa, den Mittleren Osten und Afrika, Pensionsfonds weltweit. Sie müssten ihre Immobilienquoten erhöhen. Dabei haben sie schon Mühe, die Quote zu halten. Dies nicht nur, weil ihnen permanent frisches Geld von Menschen zufließt, die für ihre Altersvorsorge sparen. Sie müssen auch Immobilien nachkaufen, weil weltweit steigende Aktienkurse die Werte ihrer Aktienportefeuilles ständig erhöhen.

    Andrew Stainer, für die weltweite Verwaltung des Immobilienvermögens des Versicherers Axa verantwortlich, warnt vor dem gegenteiligen Effekt, wenn die Aktienkurse sinken. Wenn die großen Altersvorsorgeinstitute aus diesem Grund Immobilien verkaufen, könnten die Preise sinken, was gleichzeitig bedeutet, dass die Renditen zu steigen beginnen. Doch davon ist zurzeit noch nicht die Rede. Allerdings ist die anhaltende Party auf dem deutschen Immobilienmarkt manchen Akteuren inzwischen unheimlich.

    „Wir erwarten in Deutschland noch weiteres Mietwachstum“

    „Wir sind alle überzeugt, dass die Marktbereinigung kommt“, sagt Ulrich Höller, Chef der vor zwei Jahren gestarteten, 1,9 Milliarden Euro schweren GEG German Estate Group. Nur weiß keiner, wann es abwärts geht. Fabian Manegold, verantwortlich für die Immobilien-Transaktionen von Invesco in Deutschland, hatte bereits im vergangenen Jahr steigende Renditen, also sinkende Immobilienpreise erwartet. Aber das geschah nicht.

    Invesco verwaltet weltweit knapp 65 Milliarden Dollar Immobilienvermögen, direkt wie auch indirekt über Fonds und Immobilienaktien. Mehrheitlich kauft Invesco hochklassige Gebäude für seine Kunden, um sie nach etwa fünf Jahren wieder zu veräußern. Weil es geschehen könnte, dass Invesco genau dann verkaufen will, wenn der Markt durchs Tal schreitet, sucht Invesco Immobilien, deren Kauf sich auch noch lohnt, wenn sie zehn oder 15 Jahre gehalten werden müssen.

    Bedenklich stimmt Manegold, dass vielfach keine Preisabschläge für Immobilien in B-Städten gegenüber A-Städten gemacht werden. Dabei ist es in Phasen schwacher Nachfrage schwieriger, einen Käufer in einer Stadt abseits der großen Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zu finden. Das höhere Risiko müsste mit einer höheren Mietrendite bezahlt werden.

    Im Moment zerstreuen steigende Mieten alle Bedenken. In Frankfurt würden für sehr gute Flächen wieder Monatsmieten von mehr als 40 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, berichtet Makler Bienkowski. Selbst Berlin stehe an der Schwelle zu 40 Euro. „Wir erwarten in Deutschland noch weiteres Mietwachstum in den nächsten Jahren“, sagt JLL-Chef Ulbrich.

    Die Leerstände werden nach seiner Einschätzung noch weiter abnehmen, weil nur wenige neue Immobilien an den Markt kommen werden. Unter diesen Umständen können auch mögliche Gesetzesänderungen die Branche nicht schrecken. Von einer neuen Regierung könnte die Möglichkeit, sich von der Grunderwerbsteuer zu befreien, eingeschränkt werden.

    Die Grunderwerbsteuer für Käufer lässt sich umgehen, indem das Gebäude zuvor in eine Objektgesellschaft eingebracht wird. Der Käufer kauft dann nicht Beton und Steine, sondern Anteile an der Gesellschaft. Die Branche nennt dies einen Share-Deal. Begnügt der Käufer sich mit maximal 94,9 Prozent der Anteile, muss er keine Grunderwerbsteuer bezahlen. Über die Höhe der Grunderwerbsteuer entscheiden die Bundesländer.

    Sie beträgt in der Spitze bis zu 6,5 Prozent. Die Steuerersparnis kann viele Millionen Euro betragen. So soll nach einem Bericht der „Immobilien Zeitung“ der Verkauf des Sony Centers in Berlin für 1,1 Milliarden Euro als Share-Deal abgewickelt werden. Beim Berliner Grunderwerbsteuersatz von sechs Prozent würden dem Land Berlin damit 66 Millionen Euro entgehen. Immobilienmakler, Investoren und ihre Berater erwarten, dass die Bedingungen verschärft werden.

    Aber nennenswerte Auswirkungen auf ihr Geschäft erwarten sie nicht. „Sollte der Grunderwerbsteuerblocker wegfallen, wird das voraussichtlich keine Auswirkungen auf den deutschen Investmentmarkt haben“, sagt Karl Josef Schneiders, Geschäftsführer der Credit-Suisse-Tochter CSAM Immobilien KAG, einem großen Immobilienvermögensverwalter. Die Branche verunsichern könnten nur Neuwahlen, falls die Verhandlungen über die Jamaika-Koalition scheitern, meint GEG-Manager Höller. „Doch mit Neuwahlen rechnet im Moment niemand“, spricht Höller aus, was die Immobilienbranche denkt.

  • - Property Magazine Online

    Frankfurt: GEG kündigt Riverpark Tower an

    Die GEG German Estate Group investiert in Frankfurt: Nach dem Umzug der Union lnvestment aus ihrem Unternehmenssitz in der Wiesenhüttenstraße 10 [wir berichteten] beginnt der Investor mit den Baumaßnahmen für die Immobilie. Unter dem Namen Riverpark Tower wird die GEG die Büroimmobilie komplett erneuern und als „außergewöhnlichen Landmark-Wohnturm“ (Höhe: knapp 95m) mit Premium-Eigentumswohnungen sowie einem Boardinghouse neu positionieren. Mit einer offenen und schwebenden Architektur realisiert Stararchitekt Ole Scheeren (46) hiermit sein erstes Projekt in Deutschland.

    Der Riverpark Tower zählt 23 Obergeschosse; im Erdgeschoß führen die beiden voneinander getrennten Lobby-Bereiche entweder direkt zum Boardinghouse, das in den ersten fünf Obergeschossen rund 100 Appartements umfasst, oder zu den 120 bis 130 Eigentumswohnungen, die die 17 weiteren Obergeschosse belegen. In unmittelbarer Nachbarschaft Tower entsteht mit den Riverpark Suites direkt am Main ein von dem renommierten Frankfurter Architekten Jo. Franzke (76) geplantes Gebäudeensemble, das im Mix hochwertige Eigentumswohnungen und Wohnungen für …

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